La llegada de las Fibras a la Bolsa en 2011 representó una de las más grandes transformaciones del mercado en las últimas décadas. Similar al concepto en Estados Unidos, estas empresas requieren distribuir 70% del capital del fideicomiso de bienes raíces y repartir al menos 95% de la utilidad neta a sus accionistas.
Las cinco Fibras que cotizan actualmente en el mercado accionario mexicano (Terrafina, Fibra Inn, Fibra Uno, Fibra Hotel y Fibra Macquarie) han alcanzado un valor de mercado de 98,000 millones de pesos (mdp), el equivalente a 1.5% de los activos totales listados en la BMV.
"El Puerto de Liverpool parece tener algunas iniciativas atractivas para listar parcialmente sus activos de bienes raíces en forma de una Fibra. Sin los recursos de la Fibra creemos que el covenant (razón financiera a que se ha comprometido) de Liverpool de deuda a flujo operativo de 1.4 veces podría representar una importante limitación su crecimiento", explican en un reporte los analistas de Credit Suisse, Antonio González y Vanessa Quiroga.
Estiman que los activos de bienes raíces de la empresa podrían valer 12,800 mdp, lo que equivale al 6.4% del valor del grupo operador de la cadena de tiendas departamentales más grande en México.
"Es un tema que desde hace tiempo se ha venido estudiando, revisando qué posibilidades tenemos y de qué nos puede servir. No estamos en un proceso de aprobación, desde luego que hemos venido haciendo análisis y qué tan viable sería el (el proyecto), la empresa siempre ha sido muy conservadora con bajos niveles de apalancamiento", mencionó José Antonio Diego, de Relación con Inversionistas del grupo comercial.
Agregó que están tratando de evaluar de qué manera pueden crecer de manera más acelerada, sobre todo en la división de centros comerciales. Cabe mencionar que en esta área la firma ha crecido de manera más lenta respecto a la de los almacenes.
El Puerto de Liverpool es la empresa de almacenes departamentales de línea completa más grande del país con 99 unidades en operación bajo tres marcas: Liverpool, Fábricas de Francia y Liverpool Duty Free. El área de ventas de la compañía asciende a más de 1.3 millones de metros cuadrados (m2) y tiene presencia en 56 ciudades de México.
Además, las operaciones inmobiliarias están soportadas por 19 centros comerciales en 13 ciudades del país y cuenta con más de 336,000 m2 de área rentable. Liverpool es el tercer emisor más grande de tarjetas de crédito en México, con más de 3 millones de plásticos.
Los planes de expansión de 2013 contemplan la apertura de cinco tiendas Liverpool y tres centros comerciales con una inversión de capital de 6,500 mdp.
"Estamos en las etapas muy preliminares de evaluación (de la Fibra), no hemos hecho solicitudes a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, es algo que nos preguntan los inversionistas y que está en la mente de mucho analistas. Tendríamos que ver si el proyecto tiene futuro o no para nosotros, tendremos que tomar una decisión en los próximos dos o tres meses", indicó José Antonio Diego.
Activos inmobiliarios
El valor combinado de los activos de bienes raíces (a cotizar en la BMV) de los grupos comerciales, incluidos Soriana, Walmart, Liverpool, Chedraui y Grupo Sanborns podría alcanzar los 47,000 mdp frente al valor de mercado del sector de Fibras que ya cotiza de 98,000 mdp, dicen los analistas de Credit Suisse.
En su opinión Soriana tiene probablemente los activos inmobiliarios más grandes del sector, con un valor de 17,000 mdp, aunque la administración de este grupo ha señalado que no prevé crear una Fibra en el corto plazo. González y Quiroga creen que Walmart, Grupo Sanborns, Soriana, Chedraui y Comercial Mexicana están menos preparados para colocar una Fibra.
Mencionan que la expansión en piso de ventas de Liverpool desacelerará de 6% a 7% para los siguientes tres años, después de haber registrado una tasa de crecimiento anual compuesto de 9.9%.
Dado que la empresa tiene un covenant interno de 1.4 veces deuda a capital, no será capaz de acelerar su expansión en área de ventas al menos que hagan una escisión de sus activos inmobiliarios integrados por centros comerciales, agregan.
En el caso de Walmart de México, González y Quiroga dicen que aunque es el jugador más grande del sector comercial, la empresa no está explorando en este momento posibilidades para listas sus activos de bienes raíces en la BMV.
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